Daugiabučių namų administravimo bendrovės neužsiima nei naftos verslu, nei prekių eksportu, bet dažna jų klesti rinkdamos iš skurstančių gyventojų pinigus už paslaugas, kurių kainas nustato nespaudžiamos konkurencijos.
Sumaniau pašaliečio akimis pažvelgti į Vilniuje esančią UAB "Šilėją", kuri administruoja ir prižiūri Šeškinės mikrorajono daugiabučius gyvenamuosius namus. Ji nėra išskirtinė tarp kitų Vilniuje esančių 35 panašių bendrovių ("Naujamiesčio būstas", "Antakalnio ūkis", "Rasų valda", "Senuva" ir kt.) - tiesiog gyvenu UAB "Šilėja" valdose ir jai kas mėnesį moku visus privalomus mokesčius.
Gyvendamas šalia "Šilėjos" stebėjau visą jos 18 metų augimą. Iš pradžių tai buvo kuklus, vienaaukštis raudonų plytų pastatėlis Šeškinės gatvėje. Dabar - solidus stiklinis "bildingas" toje pačioje gatvėje, jame "Šilėja" užima trečiąjį aukštą. O raudonplyčiame liko gyventojų aptarnavimo centras, kur apsilankius arba paskambinus telefonu galima susitarti dėl prakiurusio radiatoriaus remonto, išdužusio lango įstiklinimo, skalbimo mašinos prijungimo ar kitų paslaugų.
Manau, sutiksite: kad įvertintum, kaip vienai ar kitai bendrovei sekasi, nebūtina vartyti jos buhalterinių knygų ar audito išvadų - beveik pakanka pamatyti jos administracinį pastatą, kabinetuose esančius baldus, organizacinės technikos įrangą ir tampa aišku - ar bendrovė skursta, ar klesti.
Taigi nors "Šilėja" neužsiima nei naftos verslu, nei kokių nors išskirtinių prekių eksportu, o tik teikia Šeškinės gyventojams daugiabučių namų administravimo ir priežiūros paslaugas, manau, tai yra klestinti bendrovė, o jos gerovės pagrindą sudaro už paslaugas gyventojų kiekvieną mėnesį mokami mokesčiai.
Na, ir kas, kad negalima didinti namų administravimo ir priežiūros darbų įkainių. Bet juk niekas neuždraudė sąmatose padidinti nenumatytų darbų apimties. Taigi darbų įkainiai lyg ir tie patys, bet už atliktus darbus gyventojams pateiktose sąskaitose pinigų sumos jau kitos.
Pavyzdžiui, daugiabutyje langų rėmo pakeitimas vidutiniškai kainuoja 500 litų, bet pridėjus "Šilėjos" taikomą 35 proc. pridėtinių išlaidų ir 5 proc. pelno tarifą paslaugos kaina išauga iki 700 litų.
Bet kokių darbų sąmatose nurodomos pridėtinės išlaidos yra tam tikras visos mūsų ekonomikos barometras. Prieš 5-8 metus statybinių organizacijų, kelių statybos, prekybos bendrovių sąmatose pridėtinės išlaidos sudarė 40 proc. ir dar daugiau. Bet prasidėjus ekonomikos nuosmukiui rinkoje veikiančių bendrovių sąmatose šis rodiklis pradėjo mažėti ir šiuo metu dažnai tesiekia 1-2 proc. nuo bendros sąmatoje numatytų atlikti darbų vertės, arba jų visai nebeliko.
Tai, kad "Šilėja" net sunkmečiu tebetaiko iki 35 proc. didesnius paslaugų tarifus ir dar priskaičiuoja 5 proc. pelno, rodo, jog ekonomikos krizė ir konkurencijos vėjai jos nepalietė.
Žinoma, gyventojai gali nesutikti su jų namui pritaikyta konkrečių darbų ar paslaugų sąmata. Bet tam, kad į jų nuomonę būtų atsižvelgta, reikia surinkti daugiau nei 50 proc. gyventojų parašų, o to padaryti beveik neįmanoma, todėl niekas ir nesiima ginčytis.
Administruojanti įmonė su gyventojais jokių darbų iš anksto nederina - apie atliktus darbus žmonės sužino tik gavę sąskaitas, jas jie privalo apmokėti per 20 dienų. Mūsų namo visažinės pasakojo, kad būna atvejų, kai didesniam remontui iš anksto surinktos lėšos pagal paskirtį nepanaudojamos, o praėjus kiek laiko pinigai ir vėl renkami.
Laisvoje konkurencinėje rinkoje paslaugų įkainių didinimas sunkmečiu, kokį išgyvena Lietuva, būtų pražūtingas bet kokiai bendrovei, nes paslaugų užsakovas, pamatęs, kad jam siūlomi įkainiai yra nepriimtini, rinktųsi kitą bendrovę. Tačiau "Šilėjos" atveju šis "triukas" pavyksta puikiai, kadangi ir užsakovas, ir vykdytojas - ta pati "Šilėja", o gyventojai dažniausiai yra tik melžiamos karvės, jie klusniai apmoka kiekvieną mėnesį jiems pateikiamas sąskaitas.
Per pastaruosius trejus metus "Šilėjos" būsto priežiūros ir remonto paslaugų kainoms išaugus taip pat 3 kartus, toks "privatus remontas" Šeškinėje tapo pagrindine daugiabučių namų remonto forma, apeinant namų administravimo ir priežiūros paslaugas teikiančią bendrovę bei jos taikomus įkainius.
Esant tokiai nenormaliai situacijai pralaimi visi - tiek valstybė, kuri negauna mokesčių, tiek gyventojai, kurie už namo administravimą ir priežiūrą verčiami mokėti pagal nekonkurencingus maksimalius įkainius. Laimi tik "Šilėja", kuriai iš gyventojų surenkamų mokesčių, rodos, pakanka ne tik prabangiai gyventi.
"Šilėja" tiesiogiai liftų neprižiūri. Ji ir tokių specialistų neturi. Tačiau dalį už lifto priežiūrą ir eksploataciją surenkamų pinigų "Šilėja" vis tiek pasilieka sau - "už rūpestį", o likusius perveda liftus eksploatuojančiai bendrovei "Kone".
Galbūt gyventojai galėtų sutaupyti tiesiogiai mokėdami liftininkams, kaip tiesiogiai moka už elektrą, šildymą, vandenį? Norėdamas geriau suprasti lifto paslaugos ekonomiką, "Šilėjos" direktoriaus paprašiau parodyti tarp šios bendrovės ir UAB "Kone" pasirašytą bendradarbiavimo sutartį. Tačiau man buvo atsakyta, kad tai konfidenciali informacija. Še tau - pinigai žmonių, o kur jie nukeliavo - ne melžiamų karvių reikalas.
Kodėl taip sparčiai didėja namus prižiūrinčių bendrovių skaičius?
Kodėl šių bendrovių teikiamų paslaugų kaina gerokai viršija rinkos sąlygomis dirbančių bendrovių siūlomas kainas?
Kodėl šių bendrovių pelno, pridėtinių išlaidų rodiklis kelis kartus viršija konkurencinėje rinkoje esančių bendrovių rodiklius?
Manau, ši nenormali padėtis susidarė todėl, kad namus prižiūrinčių bendrovių pagrindinis tikslas šiuo metu yra ne teikiamų paslaugų kokybė, o savas pelnas.
Visi valdžios sugalvoti saugikliai (maksimalūs leidžiami paslaugų įkainiai, pelno norma ir kt.) pasirodė neefektyvūs, jie neapsaugo nuo sparčiai augančių ir gyventojams priverstinai taikomų paslaugų įkainių.
Jeigu nerasime būdų, kaip pažaboti namų priežiūros ir administravimo
paslaugų kainų augimą, po kelerių metų Vilniuje gali atsirasti daugiabučių namų fanera užkaltais langais ir nuplėštais radiatoriais, tokiuose namuose niekas negyvens. Jau ir dabar yra žmonių, kurie nepajėgdami apmokėti nuolat didėjančių buto išlaikymo sąskaitų keičia jį į kuklesnį arba kraustosi gyventi į kolektyvinio sodo namelius.
Nors ir sukurtos visos juridinės sąlygos kurtis namų bendrijoms, tačiau procesas vyksta labai lėtai. Pavyzdžiui, Šeškinėje iš 230 daugiabučių namų bendrijos įsteigtos tik 11 namų (dalis jų buvo kooperatiniai namai).
Mat didelė dalis Šeškinės gyventojų įbauginti, kad bendrija privers juos imtis namo renovacijos ir jo inžinerinių tinklų remonto. Bet nuo to jų sunki finansinė padėtis dar labiau pablogėtų. Žmonės pikti, neina į susirinkimus, netiki jokiomis naujovėmis. Šeškinėje gyvena daug šeimų, kurių pagrindinis rūpestis šiuo metu - kaip išgyventi, ir jie priešinasi bet kokioms renovacijoms ir remontams, nes neturi tam pinigų.
Dėl nepriteklių kai kurie žmonės, stengdamiesi sumažinti su būsto priežiūra susijusias išlaidas, desperatiškai agituoja atsisakyti bet kokio laiptinės remonto, pašalinti iš jų radiatorius, apsiriboti viena elektros lempute vietoj penkių.
Todėl namo savininkų bendrijų kūrimo procese aktyviau turėtų dalyvauti valdžios institucijos, pirmiausia seniūnijos. Dabar matomas akivaizdus savivaldybės ir namus prižiūrinčių bendrijų noras per 30 metų nugyventų namų inžinerinių tinklų remonto rūpesčius ir išlaidas užkrauti gyventojams. Tai stabdo bendrijų kūrimąsi, nes gyventojai žino, kad vos įkūrus bendriją prasidės pinigų rinkliavos visokiems remonto darbams. O jeigu jiems reikėtų nedelsiant mokėti už visų esančių trūkumų pašalinimą, mokesčiai kiekvienam butui padidėtų keliais šimtais litų. Iš kur juos paimti, jei ir taip kai kuriems daugiabučio gyventojams mokesčiai už komunalines paslaugas praryja iki 80 proc. pajamų?
Baigdamas noriu "Šilėjos" vadovams pasakyti, kad aš jų atžvilgiu neišliejau jokio pykčio. Savo kritiką lygiai taip pat galėjau nukreipti ir į bet kokią kitą namus prižiūrinčią bendrovę, kur padėtis tikriausiai panaši. Sąlygas taip elgtis tiek "Šilėjai", tiek kitoms bendrovėms, manau, sudaro nenormalios "žaidimo taisyklės", kurios pavertė jas "aukso veršio" įkaitais, o ne paslaugų kokybės puoselėtojais.
LEOPOLDAS JUKNEVIČIUS
http://www.lzinios.lt/lt/2011-01-10/verslo_orbita/gyvenimo_kontrastai_seskines_daugiabutyje.html?print
Užsiima ne naftos verslu ir ne eksportu
Manau, sutiksite: kad įvertintum, kaip vienai ar kitai bendrovei sekasi, nebūtina vartyti jos buhalterinių knygų ar audito išvadų - beveik pakanka pamatyti jos administracinį pastatą, kabinetuose esančius baldus, organizacinės technikos įrangą ir tampa aišku - ar bendrovė skursta, ar klesti.
Taigi nors "Šilėja" neužsiima nei naftos verslu, nei kokių nors išskirtinių prekių eksportu, o tik teikia Šeškinės gyventojams daugiabučių namų administravimo ir priežiūros paslaugas, manau, tai yra klestinti bendrovė, o jos gerovės pagrindą sudaro už paslaugas gyventojų kiekvieną mėnesį mokami mokesčiai.
Konkurencijos vėjai neužpučia
Matyt, kitaip ir negalėjo būti. Juk namų priežiūros bendrovėms sudarytos išskirtinės sąlygos, tad jokie konkurencijos vėjai jų neužpučia, o valdžios institucijų sugalvoti saugikliai, turintys saugoti nuo paslaugų įkainių augimo, lengvai apeinami.Na, ir kas, kad negalima didinti namų administravimo ir priežiūros darbų įkainių. Bet juk niekas neuždraudė sąmatose padidinti nenumatytų darbų apimties. Taigi darbų įkainiai lyg ir tie patys, bet už atliktus darbus gyventojams pateiktose sąskaitose pinigų sumos jau kitos.
Pavyzdžiui, daugiabutyje langų rėmo pakeitimas vidutiniškai kainuoja 500 litų, bet pridėjus "Šilėjos" taikomą 35 proc. pridėtinių išlaidų ir 5 proc. pelno tarifą paslaugos kaina išauga iki 700 litų.
Bet kokių darbų sąmatose nurodomos pridėtinės išlaidos yra tam tikras visos mūsų ekonomikos barometras. Prieš 5-8 metus statybinių organizacijų, kelių statybos, prekybos bendrovių sąmatose pridėtinės išlaidos sudarė 40 proc. ir dar daugiau. Bet prasidėjus ekonomikos nuosmukiui rinkoje veikiančių bendrovių sąmatose šis rodiklis pradėjo mažėti ir šiuo metu dažnai tesiekia 1-2 proc. nuo bendros sąmatoje numatytų atlikti darbų vertės, arba jų visai nebeliko.
Tai, kad "Šilėja" net sunkmečiu tebetaiko iki 35 proc. didesnius paslaugų tarifus ir dar priskaičiuoja 5 proc. pelno, rodo, jog ekonomikos krizė ir konkurencijos vėjai jos nepalietė.
Žinoma, gyventojai gali nesutikti su jų namui pritaikyta konkrečių darbų ar paslaugų sąmata. Bet tam, kad į jų nuomonę būtų atsižvelgta, reikia surinkti daugiau nei 50 proc. gyventojų parašų, o to padaryti beveik neįmanoma, todėl niekas ir nesiima ginčytis.
Administruojanti įmonė su gyventojais jokių darbų iš anksto nederina - apie atliktus darbus žmonės sužino tik gavę sąskaitas, jas jie privalo apmokėti per 20 dienų. Mūsų namo visažinės pasakojo, kad būna atvejų, kai didesniam remontui iš anksto surinktos lėšos pagal paskirtį nepanaudojamos, o praėjus kiek laiko pinigai ir vėl renkami.
Laisvoje konkurencinėje rinkoje paslaugų įkainių didinimas sunkmečiu, kokį išgyvena Lietuva, būtų pražūtingas bet kokiai bendrovei, nes paslaugų užsakovas, pamatęs, kad jam siūlomi įkainiai yra nepriimtini, rinktųsi kitą bendrovę. Tačiau "Šilėjos" atveju šis "triukas" pavyksta puikiai, kadangi ir užsakovas, ir vykdytojas - ta pati "Šilėja", o gyventojai dažniausiai yra tik melžiamos karvės, jie klusniai apmoka kiekvieną mėnesį jiems pateikiamas sąskaitas.
Privatus remontas - pigiau
Pastebėjau, kad pastaruoju metu dėl išaugusių kainų vis mažiau žmonių kreipiasi į "Šilėjos" gyventojų aptarnavimo centrą. Taupydami žmonės daug darbų atlieka patys arba privačiai susitaria su tais pačiais "Šilėjos" meistrais, žinoma, už kelis kartus mažesnę kainą.Per pastaruosius trejus metus "Šilėjos" būsto priežiūros ir remonto paslaugų kainoms išaugus taip pat 3 kartus, toks "privatus remontas" Šeškinėje tapo pagrindine daugiabučių namų remonto forma, apeinant namų administravimo ir priežiūros paslaugas teikiančią bendrovę bei jos taikomus įkainius.
Esant tokiai nenormaliai situacijai pralaimi visi - tiek valstybė, kuri negauna mokesčių, tiek gyventojai, kurie už namo administravimą ir priežiūrą verčiami mokėti pagal nekonkurencingus maksimalius įkainius. Laimi tik "Šilėja", kuriai iš gyventojų surenkamų mokesčių, rodos, pakanka ne tik prabangiai gyventi.
Pinigai žmonių, panaudojimas - ne jų reikalas
Dar norėčiau atkreipti skaitytojų dėmesį į lifto eksploatavimo problemą. Už šį civilizacijos išradimą Šeškinės gyventojams tenka mokėti brangiausiai, palyginti su "kitų paslaugų" skiltyje išvardytais mokesčiais. Apskaičiavau, kad kiekvienas pasinaudojimas liftu mano dviejų asmenų šeimai kainuoja apie 50 centų. Tai, mano manymu, labai daug."Šilėja" tiesiogiai liftų neprižiūri. Ji ir tokių specialistų neturi. Tačiau dalį už lifto priežiūrą ir eksploataciją surenkamų pinigų "Šilėja" vis tiek pasilieka sau - "už rūpestį", o likusius perveda liftus eksploatuojančiai bendrovei "Kone".
Galbūt gyventojai galėtų sutaupyti tiesiogiai mokėdami liftininkams, kaip tiesiogiai moka už elektrą, šildymą, vandenį? Norėdamas geriau suprasti lifto paslaugos ekonomiką, "Šilėjos" direktoriaus paprašiau parodyti tarp šios bendrovės ir UAB "Kone" pasirašytą bendradarbiavimo sutartį. Tačiau man buvo atsakyta, kad tai konfidenciali informacija. Še tau - pinigai žmonių, o kur jie nukeliavo - ne melžiamų karvių reikalas.
Vaikydamiesi pelno nevertina kliento
Norisi skaitytojų paklausti, ar daugiabučių namų atidavimas į pelno siekiančių bendrovių rankas nėra klaida?Kodėl taip sparčiai didėja namus prižiūrinčių bendrovių skaičius?
Kodėl šių bendrovių teikiamų paslaugų kaina gerokai viršija rinkos sąlygomis dirbančių bendrovių siūlomas kainas?
Kodėl šių bendrovių pelno, pridėtinių išlaidų rodiklis kelis kartus viršija konkurencinėje rinkoje esančių bendrovių rodiklius?
Manau, ši nenormali padėtis susidarė todėl, kad namus prižiūrinčių bendrovių pagrindinis tikslas šiuo metu yra ne teikiamų paslaugų kokybė, o savas pelnas.
Visi valdžios sugalvoti saugikliai (maksimalūs leidžiami paslaugų įkainiai, pelno norma ir kt.) pasirodė neefektyvūs, jie neapsaugo nuo sparčiai augančių ir gyventojams priverstinai taikomų paslaugų įkainių.
Jeigu nerasime būdų, kaip pažaboti namų priežiūros ir administravimo
paslaugų kainų augimą, po kelerių metų Vilniuje gali atsirasti daugiabučių namų fanera užkaltais langais ir nuplėštais radiatoriais, tokiuose namuose niekas negyvens. Jau ir dabar yra žmonių, kurie nepajėgdami apmokėti nuolat didėjančių buto išlaikymo sąskaitų keičia jį į kuklesnį arba kraustosi gyventi į kolektyvinio sodo namelius.
Bijo nepakeliamų išlaidų
Atrodo, patraukliausia išeitis iš susidariusios situacijos - steigti namo savininkų bendrijas. Reikia perduoti joms teisę pačioms konkurso tvarka pasirinkti namą administruojančią ir prižiūrinčią organizaciją bei peržiūrėti paslaugų įkainius ir pačioms sudaryti sutartis su paslaugų teikėjais. Bendrijų patirtis rodo, kad taip galima sumažinti komunalinius mokesčius 20-30 procentų. Daugiausia sutaupyti galima name įdiegus buitinių atliekų rūšiavimą, peržiūrėjus namo administravimo ir priežiūros darbų įkainius ir kt.Nors ir sukurtos visos juridinės sąlygos kurtis namų bendrijoms, tačiau procesas vyksta labai lėtai. Pavyzdžiui, Šeškinėje iš 230 daugiabučių namų bendrijos įsteigtos tik 11 namų (dalis jų buvo kooperatiniai namai).
Mat didelė dalis Šeškinės gyventojų įbauginti, kad bendrija privers juos imtis namo renovacijos ir jo inžinerinių tinklų remonto. Bet nuo to jų sunki finansinė padėtis dar labiau pablogėtų. Žmonės pikti, neina į susirinkimus, netiki jokiomis naujovėmis. Šeškinėje gyvena daug šeimų, kurių pagrindinis rūpestis šiuo metu - kaip išgyventi, ir jie priešinasi bet kokioms renovacijoms ir remontams, nes neturi tam pinigų.
Dėl nepriteklių kai kurie žmonės, stengdamiesi sumažinti su būsto priežiūra susijusias išlaidas, desperatiškai agituoja atsisakyti bet kokio laiptinės remonto, pašalinti iš jų radiatorius, apsiriboti viena elektros lempute vietoj penkių.
Todėl namo savininkų bendrijų kūrimo procese aktyviau turėtų dalyvauti valdžios institucijos, pirmiausia seniūnijos. Dabar matomas akivaizdus savivaldybės ir namus prižiūrinčių bendrijų noras per 30 metų nugyventų namų inžinerinių tinklų remonto rūpesčius ir išlaidas užkrauti gyventojams. Tai stabdo bendrijų kūrimąsi, nes gyventojai žino, kad vos įkūrus bendriją prasidės pinigų rinkliavos visokiems remonto darbams. O jeigu jiems reikėtų nedelsiant mokėti už visų esančių trūkumų pašalinimą, mokesčiai kiekvienam butui padidėtų keliais šimtais litų. Iš kur juos paimti, jei ir taip kai kuriems daugiabučio gyventojams mokesčiai už komunalines paslaugas praryja iki 80 proc. pajamų?
Baigdamas noriu "Šilėjos" vadovams pasakyti, kad aš jų atžvilgiu neišliejau jokio pykčio. Savo kritiką lygiai taip pat galėjau nukreipti ir į bet kokią kitą namus prižiūrinčią bendrovę, kur padėtis tikriausiai panaši. Sąlygas taip elgtis tiek "Šilėjai", tiek kitoms bendrovėms, manau, sudaro nenormalios "žaidimo taisyklės", kurios pavertė jas "aukso veršio" įkaitais, o ne paslaugų kokybės puoselėtojais.
LEOPOLDAS JUKNEVIČIUS
http://www.lzinios.lt/lt/2011-01-10/verslo_orbita/gyvenimo_kontrastai_seskines_daugiabutyje.html?print
